1. 시행사 (Developer)
- 설명: 시행사는 프로젝트를 기획하고 실행하는 주체로, 사업 아이디어를 제안하고 구체화합니다. 프로젝트의 초기 기획, 토지 탐색, 건축물 설계, 각종 인허가 작업, 금융사로부터 자금 조달, 사업 운영 및 관리를 총괄합니다. 시행사는 대체로 프로젝트의 최종적인 이익과 손실을 책임지는 역할을 합니다. 사업 성공 여부는 시행사의 역량에 크게 좌우됩니다. 보통 자기돈으로 안하고 금융권으로부터 돈을 빌려 개발이 완료되면 수분양자로부터 돈을 받아 대출을 상환합니다. 레버리지가 매우 크기 때문에 리스크도 크고, 성공할때 이익률도 큽니다.
- 예시: A 시행사가 도시 재개발 프로젝트를 기획한 후, 공공기관으로부터 인허가를 받고 본격적으로 사업을 추진했습니다.
2. 시공사 (Construction Company)
- 설명: 시공사는 프로젝트의 실질적인 건설 공사를 수행하는 주체(건설사. 주로 종합건설사(롯데건설,태영건설,GS건설 등))입니다. 건물이나 인프라를 설계 도면과 계획에 맞게 완성하며, 공사의 품질, 안전, 일정 준수 등이 핵심 역할입니다. 시공사가 책임준공의무를 지는 경우, 예산 초과나 기타 문제 발생 시에도 공사를 중단할 수 없습니다.
- 예시: B 건설사가 도시 재개발 프로젝트의 시공사로 선정되어 공사를 착수했습니다.
3. SPC (Special Purpose Company)
- 설명:
SPC는 특정 프로젝트만을 위해 설립되는 특수 목적 법인으로, 프로젝트의 자산과 부채를 분리해 관리합니다. SPC를 설립하면 시행사의 재정적 리스크를 줄이고 투자자에게 안정성을 제공합니다. 대출금은 SPC 계좌로 관리되며, SPC는 프로젝트의 주체로 법적 책임을 집니다.
SPC를 활용하지 않을 경우, 부동산 개발 사업에 투자한 기업이 도산하게 되면 사업 자체가 송두리째 흔들릴 수 있습니다. 그러나, SPC를 활용하면 해당 기업이 도산하더라도 부동산 개발 사업은 법적으로 구분되어 있기 때문에 별개로 사업을 진행할 수 있습니다.
SPC를 통해 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 방식에는 투자자에게 안정성을 제공한다는 장점이 있습니다. 예를 들어, 기업 자체에 투자할 경우 프로젝트 자금이 다른 용도로 사용될 가능성이 있지만, SPC를 사용하면 이러한 가능성을 차단하고 투자 자금이 오로지 해당 사업에만 사용되도록 보장합니다.
SPC는 사업의 목적을 달성하면 해산되며, 프로젝트의 안정성과 효율성을 높이는 데 기여합니다.
- 예시
: A 시행사는 신도시 개발 프로젝트를 위해 '신도시개발㈜'이라는 SPC를 설립해 사업을 추진했습니다.
4. 브릿지론 (Bridge Loan)
- 설명: 브릿지론은 본PF 대출 실행 전, 사업 초기 단계의 비용을 충당하기 위해 단기적으로 받는 대출입니다.
브릿지론은 본PF 단계로 가기 전에 ‘임시’로 받는 대출이라고 이해하시면 됩니다. 주로 부지 매입, 인허가 작업, 초기 설계 비용 등 사업 준비 단계에서 필요한 자금을 조달하는 데 사용됩니다.
브릿지론은 이름 그대로 본PF로 넘어가기 위한 다리(bridge) 역할을 하며, 단기적(몇개월~1년)으로 사용되기 때문에 금리가 비교적 높습니다.
- 예시: A 시행사는 부지 매입 대금을 충당하기 위해 B 캐피탈사에서 1년 만기로 브릿지론 50억 원을 받았습니다.
5. 본PF (Main Project Financing)
- 설명:
본PF는 프로젝트의 주요 자금을 본격적으로 조달하는 단계로, 대출금은 주로 공사비, 운영비, 기타 사업 진행비용으로 사용됩니다. 사업주인 시행사가 토지 계약과 인허가 단계를 마무리짓고, 역량 있는 시공사와 신탁사 등을 모두 섭외했을 때 이에 대한 자금을 대주들이 본격적으로 빌려주는 과정을 말합니다.
이 단계에서는 은행을 비롯한 제1금융권이 참여하기 때문에 브릿지론처럼 제2금융권이 다루는 대출에 비해 금리가 낮습니다. 어느 정도 안정성이 확보되어 리스크가 낮아졌으니 그에 따른 이자율도 낮아지는 것입니다. 본PF 자금이 들어오게 되면 기존에 사용했던 브릿지론 대출금을 상환하고, 남는 자금은 공사와 관련된 비용에 사용됩니다. 공사를 시작해 분양, 건물 완공, 입주 후 정산까지 모든 과정이 본PF로 진행됩니다.
- 예시: A 은행이 신도시 개발 프로젝트의 본PF 대출 3,000억 원을 승인하며 사업이 본격적으로 시작되었습니다.
6. 차주 (Borrower)
- 설명: 차주는 PF 대출을 받는 주체로, 대부분 SPC가 차주로 등록됩니다. 차주는 대출금을 공사비나 운영비로 사용하며, 상환 의무를 지닙니다. 차주는 대출 실행 전에 계약 조건과 담보 설정을 명확히 해야 합니다.(동 빌리는 업체)
- 예시: 신도시개발㈜ SPC가 PF 대출의 차주로 등록되어 대출금을 사용했습니다.
7. 대주 (Lender)
- 설명: 대주는 PF 자금을 제공하는 금융기관이나 투자자를 의미합니다. 대주는 프로젝트 수익에서 이자와 원금을 상환받으며, 프로젝트의 리스크와 안정성을 철저히 평가한 후 대출 여부를 결정합니다.
- 예시: A 은행, B 증권사, C 보험사가 공동으로 신도시 개발 프로젝트의 대주단을 구성했습니다.
8. 금융주관사 (Financial Lead Manager)
- 설명: 금융주관사는 금액이 막대한 PF 자금 조달의 구조를 설계하고 대주단을 조직하는 역할을 맡습니다. 프로젝트의 금융 리스크를 분석하고, 투자자와 대주단 간의 협의를 조정하며, 자금 모집을 주도합니다.
- 예시: A 은행이 금융주관사로서 대주단을 구성하고 자금 조달 구조를 설계했습니다.
9. 기표 (Loan Disbursement)
- 설명: 기표는 대출 실행일에 금융기관이 차주에게 자금을 송금하는 과정을 의미합니다. 기표가 완료(=대출 승인)되면 차주는 대출금을 사용해 공사비나 운영비 등을 지불할 수 있습니다.
- 예시: A 은행이 본PF 대출 실행일에 1,000억 원을 SPC 계좌로 기표했습니다.
10. 책임준공의무 (Completion Obligation)
- 설명: 책임준공의무는 시공사가 어떤 상황에서도 공사를 중단하지 않고 프로젝트를 완료해야 하는 의무입니다. 프로젝트가 중단되더라도 대주단이나 시행사의 손실을 최소화하기 위한 제도적 장치입니다.
- 예시: B 건설사는 책임준공의무 조항에 따라 자금 부족 상황에서도 공사를 완료해야 했습니다.
11. 착공과 준공 (Commencement and Completion)
- 설명: 착공은 공사를 시작하는 단계이며, 준공은 공사가 완료되어 사용이 가능해지는 단계입니다. 착공과 준공은 사업 진행 일정의 핵심 마일스톤입니다.
- 예시: A 아파트 단지는 2023년 5월 착공했으며, 2025년 12월 준공될 예정입니다.
12. 분양대행사 (Sales Agency)
- 설명: 분양대행사는 분양 물건의 홍보, 계약 체결, 고객 관리 등을 전문적으로 대행하는 업체입니다. 분양대행사의 성과는 프로젝트의 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다.
- 예시: A 분양대행사가 아파트 단지의 분양 홍보를 전담해 높은 계약률을 달성했습니다.
13. 신용보강 (Credit Enhancement)
- 설명: 신용보강은 대출 안정성을 높이기 위해 금융기관이나 보증기관이 제공하는 보증, 담보, 추가 자금 조달 등의 조치를 의미합니다. 신용보강은 대주단이 대출 리스크를 낮추고 대출 규모를 늘리는 데 도움을 줍니다.
- 예시: B 금융사가 대출금 상환 보증을 제공하며 SPC의 신용보강 역할을 수행했습니다.
14. 기한이익상실 ( EOD(Events of default) )
- 설명: 기한이익상실은 차주가 대출 조건을 위반하거나 상환 연체 시 대출반기 이전이라고 하더라도, 기한이익상실 조항에 따라 대출 전액 상환 의무가 즉시 발생하는 상황을 말합니다. 이는 대주단의 권리를 보호하기 위한 장치입니다.
- 예시: SPC가 대출 상환 연체로 인해 기한이익상실 선언을 받았고, 대주단이 대출 회수를 시작했습니다.
15. 경매와 공매 (Auction and Public Sale)
- 설명: 경매는 법원이 주관해 담보물을 매각하는 방식이며, 공매는 공공기관이 주관하는 매각 절차입니다. PF 프로젝트 실패 시 담보물 처분을 통해 대주단의 손실을 회수합니다.
- 예시: 프로젝트 부지가 연체로 법원 경매에 넘어갔으며, 일부 공공 부지는 공매로 처분되었습니다.
16. PI 대출 (Principal Investment)
- 설명: PI 대출은 금융사가 자기 자본을 직접 투자(자기자본투자)하거나 대출로 프로젝트에 참여하는 방식입니다. PI 투자자는 프로젝트 성과에 따라 이익을 공유하거나 손실을 부담합니다.
- 예시: A 증권사가 도심 재개발 프로젝트에 500억 원 규모의 PI 대출을 제공해 사업에 직접 참여했습니다.
위 글을 표로 요약하면 아래와 같습니다.
| 용어 | 설명 | 예시 |
| 1. 시행사 (Developer) | 프로젝트 기획 및 실행 주체. 사업 아이디어 제안, 토지 탐색, 설계, 인허가, 자금 조달, 사업 운영 및 관리 총괄. 최종 이익과 손실 책임. | A 시행사가 도시 재개발 프로젝트 기획 후 인허가 획득 및 사업 추진. |
| 2. 시공사 (Construction Company) | 프로젝트의 실제 건설 공사 수행. 설계 도면 및 계획에 맞춰 건물/인프라 완성. 품질, 안전, 일정 준수 핵심. 책임준공의무 존재 가능. | B 건설사가 도시 재개발 프로젝트의 시공사로 선정되어 공사 착수. |
| 3. SPC (Special Purpose Company) | 특정 프로젝트만을 위한 특수 목적 법인. 프로젝트 자산과 부채 분리 관리. 시행사의 재정적 리스크 감소 및 투자자 안정성 제공. | A 시행사가 신도시 개발 프로젝트를 위해 '신도시개발㈜' SPC 설립 후 사업 추진. |
| 4. 브릿지론 (Bridge Loan) | 본PF 대출 실행 전, 사업 초기 단계 비용 충당을 위한 단기 대출. 부지 매입, 인허가, 초기 설계 비용 등에 사용. 금리 비교적 높음. | A 시행사가 부지 매입 대금 충당을 위해 B 캐피탈사에서 1년 만기 브릿지론 50억 원 수령. |
| 5. 본PF (Main Project Financing) | 프로젝트 주요 자금 본격 조달 단계. 공사비, 운영비 등 사업 진행 비용으로 사용. 은행 등 제1금융권 참여로 브릿지론 대비 금리 낮음. | A 은행이 신도시 개발 프로젝트의 본PF 대출 3,000억 원 승인. |
| 6. 차주 (Borrower) | PF 대출을 받는 주체. 대부분 SPC가 차주로 등록. 대출금 사용 및 상환 의무. | 신도시개발㈜ SPC가 PF 대출의 차주로 등록. |
| 7. 대주 (Lender) | PF 자금 제공 금융기관 또는 투자자. 프로젝트 수익에서 이자와 원금 상환. 리스크 및 안정성 평가 후 대출 결정. | A 은행, B 증권사, C 보험사가 공동으로 신도시 개발 프로젝트의 대주단 구성. |
| 8. 금융주관사 (Financial Lead Manager) | PF 자금 조달 구조 설계 및 대주단 조직 역할. 금융 리스크 분석, 투자자-대주단 협의 조정, 자금 모집 주도. | A 은행이 금융주관사로서 대주단 구성 및 자금 조달 구조 설계. |
| 9. 기표 (Loan Disbursement) | 대출 실행일에 금융기관이 차주에게 자금 송금. | A 은행이 본PF 대출 실행일에 1,000억 원을 SPC 계좌로 기표. |
| 10. 책임준공의무 (Completion Obligation) | 시공사가 어떤 상황에서도 공사 중단 없이 프로젝트 완료해야 하는 의무. | B 건설사가 책임준공의무 조항에 따라 자금 부족 상황에서도 공사 완료. |
| 11. 착공과 준공 (Commencement and Completion) | 착공: 공사 시작 단계. 준공: 공사 완료 및 사용 가능 단계. | A 아파트 단지는 2023년 5월 착공, 2025년 12월 준공 예정. |
| 12. 분양대행사 (Sales Agency) | 분양 물건 홍보, 계약 체결, 고객 관리 대행. | A 분양대행사가 아파트 단지의 분양 홍보 전담. |
| 13. 신용보강 (Credit Enhancement) | 대출 안정성 향상을 위한 보증, 담보, 추가 자금 조달 등의 조치. | B 금융사가 대출금 상환 보증 제공. |
| 14. 기한이익상실 (EOD(Events of default)) | 차주의 대출 조건 위반 또는 상환 연체 시 대출 전액 즉시 상환 의무 발생. | SPC가 대출 상환 연체로 인해 기한이익상실 선언 받음. |
| 15. 경매와 공매 (Auction and Public Sale) | 경매: 법원 주관 담보물 매각. 공매: 공공기관 주관 매각. PF 프로젝트 실패 시 담보물 처분 통한 대주단 손실 회수. | 프로젝트 부지가 연체로 법원 경매에 넘어감. |
| 16. PI 대출 (Principal Investment) | 금융사가 자기 자본 직접 투자 또는 대출로 프로젝트 참여. 프로젝트 성과에 따라 이익 공유 또는 손실 부담. | A 증권사가 도심 재개발 프로젝트에 500억 원 규모의 PI 대출 제공. |
참고 글)
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